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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-10/08462601015.shtml

土地市場逆市升溫含風險 樓市觸頂回落格局難改



  年初熱點城市出現樓市、地市"冰火兩重天"的現象值得高度關註。



  從經濟負擔能力分析,熱點城市高房價已非普通人群企及,房價收入比也已遠超國際公認合理范圍。由於住房租金價格上漲明顯滯後房價,且受到中低人 群收入狀況制約,因而住宅實際投資價值已經明顯下降,中高收入人群的投資性住房需求也會受到抑制。從宏觀經濟金融前景分析,房地產市場非理性繁榮已經實質 性損害到國民經濟健康穩定運行,房地產市場風險正逐步釋放,也已經成為社會共識。綜合來看,樓市需求理性回歸將會明顯影響到房地產市場終端需求。

  當前我國樓市運行漸趨理性。從成交量分析,去年以來我國商品房銷售面積增速逐月放緩;即使是一線城市北京,2013年住宅銷售面積同比下降8.1%。這些情況表明,樓市需求經過前期集中釋放後,後續增長動能明顯衰減。

  從資金面分析,據中國人民銀行《2013年金融市場運行情況》分析,去年我國貨幣市場利率中樞上移明顯。預計今年我國金融市場資金面相對緊張狀 況不會有明顯緩解,特別是利率市場化進程加快,影子銀行監管加強,將會明顯影響到房地產市場融資狀況。隨著美聯儲退出QE實質步伐加快,新興市場經濟體資 金將加速回流美國,有可能會引發局部國傢經濟金融動蕩,進而影響到我國實體經濟。

  一方面,受春節淡季和調控升級影響,熱點城市樓市明顯降溫,1月北京住宅成交量同比下降近50%;另一方面,京滬杭深賣地收入超千億元,"地 王"頻出再次點燃土地市場熱情。雖然地價上升可能推動房價上漲,但這種支撐作用要受到市場終端需求的明顯約束。目前看,熱點城市樓市需求漸趨理性,土地市 場逆市升溫將蘊含較大風險,值得高度警惕。

  土地市場逆市升溫蘊含瞭較大的風險。盡管理論上存在供給創造需求的可能,就房地產市場而言,土地投資能否最終轉化為財富要取決於房地產市場終端 需求。從土地購置到形成住宅銷售,大約需要一年到一年半的時間,期間經濟社會變化都將影響到終端的住宅銷售,存在很大不確定性。新一屆政府在房地產調控政 策選擇上,重視市場機制作用,加大保障性住房建設和住宅市場供民間二胎 一、二、三胎轉貸或代償民間二胎應,將有力緩解住宅供求矛盾,減少房價上漲預期。房產稅開征預期以及不動產統一登記在全國鋪 開,將會降低高凈值人群繼續投資多套住宅的熱情。雖然從表面上看,"地王"出現和樓面價上升,將會對相關區域的房價形成一定支撐,但這種支撐能否有效,實 際上仍由房地產市場整體發展所決定。目前看,少數熱點城市幾個"地王"的出現,並不會實質上改變2014年我國樓市觸頂回落的大格局,土地市場逆市升溫不 僅不會改變樓市降溫趨勢,反而將蘊含潛在的、較大的風險。

  需要註意的是,熱點城市住宅市場有逐步淪為少數人"自彈自唱"的危險。即使是進行國際比較,北京、上海等住宅價格也已經與國際大都市比肩,但住 戶收入狀況差距很大,風險狀況不言而喻。雖然熱點城市發展對房地產市場存在高度依賴性,但如果僅僅是將城市"大餅"攤大,而沒有實體產業支撐,最終也難免 會陷入後繼乏力的境地。由於熱點城市對宏觀經濟增長放緩存在滯後反應,受宏觀經濟面約束,也不排除未來一線城市房地產市場也會出現供過於求的可能,值得高 度警惕。

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內容來自sina新聞


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