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內容來自sina新聞

融創中國快速增長與高價拿地的平衡術

  8月26日,融創中國(下稱"融創")發佈2013年上半年業績報告,截至2013年6月30日,融創收入達85.63億元(人民幣,下同),相比2012年同期大增99%;毛利達17.79億元,同比增長29%;經營溢利14.35億元,同比增長38%;核心凈利潤8.45億元,同比增長39%。此外,融創上半年的銷售合約金額達到236億元,同比增長89%。

  在銷售額及收入大幅增長的同時,其利潤的增長卻沒有同步趕上。相比於2012年同期32%的毛利率,融創今年上半年的毛利率下降至20.8%。

  融創董事長孫宏斌稱,毛利率的下降是結構性的,由於融創綠城項目資產包中玉蘭花園、禦園等項目在當初收購時便預計虧損,今年上半年這幾個項目實際的毛利率隻有8.4%,在上半年確認收入中,融創綠城項目占比又較高,此外還有部分物業因收購原因按公允價值重新計量,因此拉低瞭融創上半年的毛利率水平。

  "去除這部分影響之後,融創其他項目的平均毛利率為45.1%,依然高於去年同期,而毛利率能達到30%的企業在行業中就算不錯的瞭。"顯然,對融創上半年的業績表現,孫宏斌均表示滿意。

  高速增長

  快速增長,已然是融創近幾年的主題。

  2010年,融創全年的銷售額為83億,2011年為192億,漲幅接近翻番;2012年則完成銷售356億元,增幅同樣高達85%;今年上半年236億元的銷售額,同比漲幅也達89%。

  這一增長速度足以令行業內的幾傢龍頭企業刮目。萬科近兩年的銷售增長率分別為12.4%和16.7%,恒大地產為59.4%和14.8%,中海地產為29.8%和33.5%,保利地產則為10.7%和36%。

  融創CFO黃書平坦承,融創這一輪的快速增長過嶺重劃區怎麼貸款比較會過件,很大程度上緣於與綠城的深度合作。

  在中期業績中,融創與綠城合作的收獲得以充分體現。在公司物業銷售收入增長的42.61億元中,融創綠城項目39.43億元的確認收入做出瞭最重要貢獻。2012年,融綠公司銷售額超過90億元,對融創整體銷售額貢獻超過20%,這一比例在今年還將進一步提升。

  黃書平指出,剛與綠城合作時,融創整體可售庫存約660億元,目前融綠公司這個合作平臺的貨值已經增加到1200億元。"這為我們直到2015年的發展奠定瞭基礎,融創的後勁是很足的。"黃書平認為,融創的快速發展也會因此得以延續。

  在此基礎上,融創下半年具備取得預售證條件的可售貨值高達700億。"其中220億是上半年在售留下來的,280億是新開盤項目,還有200億是老項目後期再開盤。"融創執行總裁汪孟德介紹,融創今年可楊梅二胎房貸售項目數量為37個,2014年將增長到42個。

  "公司全年目標肯定超額完成,但超額完成多少還要看拿地的情況。"孫宏斌表示,在現金流比較充裕的情況下,融創將把利潤放在第一位,根據拿地情況調整現有項目的銷售節奏,並據此確定銷售價格的提升幅度。

  拿地邏輯

  截至今年6月底,融創的總土地儲備存量為1653萬平方米,其中權益土地儲備為1090萬平方米,是融創成立10年來首次權益土儲面積超千萬平方米。

  "北京地價確實太不理性瞭,我不相信地價會一直這麼漲下去。"在8月初上海融創綠城公司成立一周年新聞發佈會上,孫宏斌曾如此表示。但僅半個月後,融創便攜央企葛洲壩在北京土地市場創造瞭一個同樣在外人看來不甚理性的地價。

  地塊競拍結束後,有同場競爭的開發商表示,經其計算,融創拿下的兩幅地塊商品房部分的樓面價分別為2.6萬元/平方米和3.3萬元/平方米,這樣的價格已接近或超過亦莊區域在售的商品房價,業績驚呼"面粉再度貴過面包"。

  面對質疑,孫宏斌卻表示,對於執行嚴格拿地紀律的融創來說,亦莊兩幅地塊的地價並沒有到達他們之前設定的價格上限。

  "亦莊現在絕對是北京地產市場的價格窪地。"孫宏斌表示,扣除限價房面積之後,商品房部分的容積率可以做到0.8~0.9,可以做成目前市場中不可多得的聯排及獨棟別墅的產品。亦莊區域相對孫河而言競爭並不十分激烈和充分,因此作為亦莊區域內極為稀缺的產品類型,未來該項目的銷售價格超過6萬元/平方米並非難事。此外,區域中配建的限價房,又能幫助融創迅速收回資金。

  孫宏斌非常堅持自己的拿地原則。"對於房地產企業來說,最難的還是拿地。"孫宏斌稱,"過瞭上限的土地我們堅決不會拿,最終取得這些土地的企業的拿地價格都超過我們的上限,所以他們的壓力更大。"

  孫宏斌對拿地價格的上限標準是,毛利率不能低於30%。

  "現有的城市已經有很大的空間,足夠我們做瞭。融創會比較小心進入一個城市,在看好的城市能夠拿到比較好的項目,我們才會進入;再好的城市,項目不對也不合適。"孫宏斌說,"同時,我們的負債率一定會控制在70%~95%之間,如果現在停止拿地,那麼到年底負債率會降得更低。"

  汪孟德表示,融創這些年銷售、土地儲備和現金都在保持增長,而現金流的風險管理一直被融創排在第一位,未來也不會變。在增長的同時也要控制風險,把負債率控制在一個良好的水平上,這就是融創的平衡之道。

  (第一財經日報)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-02/10392394121.shtml

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