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內容來自sina新聞

溫州炒房客第三波投資來襲出手公寓商業地產

  調控政策未明,一部分溫州投資客已將資金撤離樓市,但另一部分溫州投資客近期卻開始將錢押在瞭酒店式公寓等類商鋪的商業地產產品上。

  9月15日,本報記者來到杭州銀泰城現場,發現剛開業不久的商場已租滿。據銷售中心工作人員透露,總體量10萬平方米的寫字樓和酒店式公寓,還未正式公開發售,就已所剩無幾。"我們酒店式公寓共推出120多套,有一個溫州客戶拿(買)瞭八九十套。"杭州銀泰城售樓小姐楊洋對本報記者透露,本來那個客戶想全部拿走的,但為瞭照顧原有的一些關系客戶,就留下瞭兩層。

  按每一套酒店式公寓總價120萬元匡算,上述溫州投資客已砸下超過1000萬資金在銀泰城。據本報記者實地調查,杭州其他剛建成在售的商業綜合體,如西溪MOHO的LOFT公寓也不乏溫州投資客的身影。

 溫州客第三波投資潮

  "銀泰城之所以賣給溫州投資客比較多,跟地緣關系有關。"中國商業地產聯盟秘書長王永平(微博)分析認為,溫州投資客已經經歷瞭兩波投資熱潮,第一波是隨著義烏小商品市場等專業批發市場的崛起,帶動瞭一波溫州人投資專業市場內的攤位;第二波是住宅投資,現在進而開始關註類商鋪的商業地產,比如酒店式公寓。

  據瞭解,銀泰置地開發的銀泰城,整體商業面積40萬平方米,商場就占30萬平方米,寫字樓和酒店式公寓10多萬平方米。是什麼原因吸引瞭溫州投資客的眼光?

  據本報記者查詢,杭州銀泰城是集體產權用地轉化商業用地,寫字樓和一部分商鋪是有產權證的,另外一部分是沒有產權證的。據銷售小姐透露,酒店式公寓大部分是沒有產權證的,因此賣的是30多年的使用權。"還可以辦理商業按揭"。

  "如果有產證就不是這個價格瞭。"楊洋說,銀泰城的酒店式公寓賣1.7萬元-1.8萬元/平方米,而周邊的一手住宅單價已經在2.4萬元/平方米左右。

  王永平指出,溫州這兩年由於自身房市泡沫擠出,限購嚴格,投資渠道比較單一,另外,溫州人投資商鋪是一個傳統,但溫州人更多選擇專業市場。有的甚至自己是業主和租戶,例如義烏小商品市場,有的溫州人買瞭後可能會賣給經營小商品的老鄉,因此帶動瞭整個溫州群體投資商鋪的活躍度。

  克而瑞研究中心商業地產總經理林戈透露,溫州人一直在投資酒店公寓,因為酒店式公寓是很標準的純投資回報產品,投資回報率與商鋪差不多,但商鋪總價要貴很多。"這就不難理解為何溫州投資客現在均看好酒店式公寓。"林戈說。

  林戈指出,酒店式公寓適合散售,而寫字樓不合適,商業拆散也不適合,對運營是很大阻力,所以酒店式公寓成為綜合體裡面資金回籠最快的產品,開發商希望以此為商業帶來穩定的客流。

  杭州雙贏機構總經理章慧芳認為,有的樓盤會刻意去溫州做促銷,而溫州人往往喜歡帶人買,買項目也喜歡做宣傳。小面積的低總價的項目,很多以義烏、溫州人為主要投資買傢。據章慧芳透露,溫州人在下沙大學城、濱江城東板塊購買較多。溫州人到杭州炒房的概念更重一些。不過,"現在還在買的屬於不太有錢的人,有部分溫州人已經在出貨瞭。"

 商業地產風險預警

  杭州銀泰城酒店式公寓隻賣使用權,投資門檻低,是吸引一部分溫州投資客的主要原因。王永平認為,這也是這類商業產品隱性風險所在,"有的投資者法律意識並不那麼強,或者有的人覺得無所謂,有一份合同在就可以的就會考慮做投資。"王永平又舉例,大的商業項目,主力店跟甲方簽約也會在15-20年。例如人和商業,專門做人防工程,賣的就是經營權,可以賣到30年,甚至有的可以賣到50年。

  但據熟悉房地產的相關律師反映,按照合同法規定,使用權最長是可以賣到15年。"15+5"模式就是後期可以再加5年使用權。"一些項目由於是集體性質土地,但沒有產權則無法使用金融杠桿,有的還是為瞭公司辦公,但沒有產權的情況下,註冊公司就有問題。"王永平說。

  商業地產的另一個潛在風險是,短時間供應量過大。例如杭州,未來二胎借款問題貸款全省皆可處理3年就有超過百萬平方米的商業地產入市。陽光新業副總裁吳堯認為,雖然商業地產的供應問題,長期看都會在發展中解決,但短時期集中供貸款30萬應必然會存在如何消化的難道,尤其是那些缺乏運營經驗的公司或個人,可能會發現拿在手裡的商業是個燙手的山芋。

  但溫州人似乎並不懼怕。一位此前在義烏、合肥等地投資過不少專業市場商鋪的溫州老板夏華,今年在杭州東站附近買瞭一個4萬多平方米的商業項目。"我看中的就是它在高鐵站附近,位置還不錯,將來肯定有人流。"均價2萬多元/平方米,總價超過8億。

  如在江蘇常熟,兩個做服裝起傢的溫州人,買瞭某商業項目的兩棟樓,建築面積大約3萬平方米,有一棟1萬多平方米現在還空置,另一棟樓則是散賣後出租。單價1萬多元/平方米,兩人共出資1億,其餘為銀行貸款。經過3年的經營仍然不見起色,目前面臨被銀行清盤的局面。吳堯說,這種商業易手或轉賣的現象隻會越來越多。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-09-19/09433581538.shtml

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