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內容來自sina新聞

不動產登記或遭過度解讀效果不可能立竿見影

  不動產登記是福是禍?

  前日,國土資源部副部長徐德明在2014年全國國土資源工作會上透露,今年將出臺《不動產統一登記條例》,建立不動產統一登記信息平臺,加快組建"不動產登記局"。對此,業內人士分析稱,不動產登記條例的出臺,能逼出部分存量二手房,一些政府官員名下來歷不明的商品房在不動產登記的壓力下或也將被擠出。不過,現實的情況會如業內人士所言嘛?

 不動產登記制度即將落地

  據人民日報報道, 不動產是指實物形態的土地和附著於土地上的附屬物,主要包括地產和房產等。早在2007年,《物權法》出臺時就明確提出瞭不動產實行統一登記制度。

  2013年3月,國務院發佈的《關於實施〈國務院機構改革和職能轉變方案〉任務分工的通知》明確要求,2014年6月底前出臺不動產登記條例,出臺並實施不動產統一登記制度。11月,國務院常務會議決定,"整合不動產登記職責,建立不動產統一登記制度"。

  國土部相關人士表示,將由國土資源部、住房與城鄉建設部會同法制辦、2胎代墊款銀行貸款全省皆可處理稅務總局等有關部門,今年上半年出臺不動產登記條例。國務院常務會議決定,由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責,基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺"四統一"。

  除瞭國務院機構改革的需要,房地產稅是不動產登記制度加速落地的另一原因。

  業內人士表示,不動產統一登記和房地產稅征收擴圍之間存在著內在邏輯關系,前者是後者的技術準備和支撐條件。因此,在研究房地產稅立法和全面鋪開之前,一定要建立不動產統一登記體系,並摸清全國的不動產"底細"。

  此外,有專傢認為,不動產信息的統一登記歸類整理,有利於相關部門掌握全國不動產的數量、類別、分佈狀況及產權情況,為房地產市場及其他不動產市場的管理和調控決策打下基礎。

  中南財經政法大學房地產研究所所長張東教授則認為,不動產統一登記系統建立後,同一權屬擁有人名下在不同城市的房產可一並查詢,異地購房的資金流向、程度、走勢將可統一監控,在各地限購政策中,異地炒房客不再是漏網之魚。另一方面,從國傢宏觀調控的角度來說,需要真實完整的數據支持。苗栗二胎借款

  針對不動產統一登記制度即將出臺引發的爭議,有媒體發佈評論文章稱,在期待與未知的復雜心態中,有必要提醒,對不動產統一登記不宜過度解讀甚至"庸俗化解讀"。不動產統一登記的關鍵難點在技術,更在決心。

  據廣州日報報道,在"不動產統一登記"制度設計框架下,我們可以大致推測其政策用意、暢想它的未來效能。首先,理順管理頭緒,消除信息盲區。目前,一方面我國不動產登記長期分散在不同的行業主管部門,造成瞭信息的割裂;另一方面不動產登記機構遠未實現全國聯網,甚至在一些發達地區,同一行政區內部都做不到完全互聯互通,更有甚之,有些地區的住房信息還是紙質檔案。

  在這種數據掣肘之下,遑論地方樓市調控、監管的科學決策和精準執行。這也是為什麼《國務院機構改革和職能轉變方案》將統一不動產登記作為"基礎性制度建設"工作。第二,更好地保障公民的物權。我們知道,信息如果支離破碎,則容易產生信息共享不暢而導致的權利缺失。而以"一件事由一個部門管理"為原則建立一個統一的信息平臺,有利於保障物權。

  第三,以統一的信息平臺為其他方面提供"大數據"支撐功能。比如公眾最關心的反腐和房產稅,都可算基於這種不動產統一登記的"上層建築"。就反腐而言,"房叔"、"房姐"之所以長期"潛伏",正在於過去相當長時間裡房產信息的碎片化,不能便捷、完整地反映官員的房產狀況,從而給瞭一些官員上下其手、精心鉆營的各種漏洞。將他們納入一個統一平臺,理論上有助於減少貓膩。

  而就房產稅而言,作為一種趨勢已勢在必行,但如何確保制度設計和執行上的公平與科學,仍存爭議。很顯然,統一登記不動產、掌握納稅人在全國持有的各種不動產信息,是一個基礎性的先決條件。

  在這種期待與未知的復雜心態中,有必要提醒,對不動產統一登記不宜過度解讀甚至"庸俗化解讀"。在一些人看來,一登記,立竿見影就會產生諸多驚人成效,比如"公眾可輕松查到名人、富人和官員的房產及交易情況",或者"房價馬上會跌",或者"官員中會出現一波房產拋售潮"......清醒地看,這種直接畫等號的做法,因果關聯過於簡單,即使不算有意誤導,至少也是過於樂觀。

  必須看到,此前"不動產信息公開化"已經歷6年求索之路,然而至今效果不彰、陷入停滯,便值得反思。

  其實,不動產統一登記的關鍵難點在技術,更在決心。

  其一,被土地財政和樓市綁架的地方政府、房產來源"灰色"的個人、一人多房的炒房客等,都可能成為推進不動產統一登記的阻力。其二,我國在房改之後未再進行房產普查,各地除商品房外還存在名目繁多的保障房、自建房等大量可能尚未錄入住房信息系統的房產類型,這些"歷史遺留問題"也是一大考驗。

  其三,陜西"房姐"也好,山西"房媳"也罷,都是利用假戶口、假身份證大肆非法買樓,將來建立瞭全國統一的不動產登記網絡後,用假身份買房對於監管仍可能是一個巨大挑戰。其四,很多貪官的房產並不是在自己名下,而是掛在親戚甚至朋友名下。統一登記能奈他們幾何,也是一個必須直面的難題。

  事實上,海南大學法學院院長王崇敏曾建議,不動產信息因其與反腐、穩定房價等社會問題的關聯,具有較高敏感性,首先要明確各方責任,平衡各方利益,減少部門職責交叉和分散,進一步明確任務分工,建立相應的工作機制,明確進度時間表和問責機制,推動不動產登記信息管理基礎平臺、不動產登記信息依法公開查詢系統早日建成。

 "登記"利於反腐抑房價?

  需要指出的是,從法律角度來講,《不動產統一登記條例》是對物權法中不動產登記制度的進一步落實。而這一條例之所以成為輿論焦點,與其說人們關註的是"登記",毋寧說是"統一"。

  "統一"的意義,在於結束我國現行不動產登記"諸侯紛爭"的狀態:土地在土地管理部門登記,房屋在房產管理部門登記,草原、灘塗在農業部登記,林業資源在林業局登記。即便是同種類的不動產,各省登記也處於"信息孤島"狀態,全國不動產登記基本上處於網格化的孤立狀態。

  媒體曝光的"房多多",多是信息隔絕導致。而統一登記的實質是要將各種不動產登記的部門、依據、簿證、信息平臺完全銜接起來,實現全國一盤棋。這也隻有在大數據時代才可能實現。

  雖然實行房屋統一登記,對於公眾關註的反腐敗、抑制房價、開征房產稅等,的確會有積極意義。但在更廣闊的背景下看這一改革,這一制度還承擔著更重要的使命。在國土資源工作會議上,不動產統一登記是與土地調查監測放在一起講的;在《國務院機構改革和職能轉變方案》任務分工中,不動產統一登記制度、統一規范的公共資源交易平臺、統一的信用信息平臺、統一的社會信用代碼制度並列為2014年重點工作。

  實際上,如果再將其放在第三次全國經濟普查的大背景下思考,就會發現不動產統一登記有著更為根本的意義:首先,這是全國范圍內的不動產大摸底、大排查。這些年全國到底蓋瞭多少商品房,始終是一筆糊塗賬。對於各類不動產數量和權屬關系的整體掌握,有助於制定宏觀經濟政策和中長期發展戰略。

  其次,有助於建立全國統一的征信體系,促進不動產登記信息更加完備、準確、可靠,方便不動產的查詢,從而促進不動產的交易,保證不動產交易的便捷與安全。

  最後,市場經濟的完善和發展,依賴於統一產權制度的確立,不動產統一登記,有助於各類產權在市場中合理地流動和配置。特別是農村地籍調查和農村土地確權登記頒證,有助於農村土地產權制度的進一步完善,推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行。

  從這個意義上說,不動產統一登記是產權管理體制和機制的重大完善,與正在開展的信用、代碼、交易的"統一"工作構成一個龐大的體系性工程。結束"信息孤島",最終是服務於國傢宏觀社會經濟發展戰略,為夯實我國的產權制度的地基邁出重要一步。

  另據華夏時報報道,江西財經大學財稅與公共管理學院教學副院長肖建華稱,不動產登記條例出臺後,手握多套房的業主一般會在政策范圍內做出選擇,如果持有成本增加,從性價比來說很不劃算,業主將拋出多餘的房子。因此,二手房供給量會相應增加。但這種供應量增加是否會對樓市供應產生顯著影響則需要考慮其他因素。

  "不動產登記的重要內容就是住房財產的登記。一些來路不明、投機色彩濃厚的房產,在曝光的壓力下,將加速入市和轉讓。"上海易居房地產研究院研究員嚴躍進說,從中介的角度看,爭取房源很關鍵。一些優質房源的房東,往往持有多套房產,如果中介進行慫恿,暗示未來政策收緊,樓盤持有成本將超過增值帶來的收益,那麼肯定會有一些房東願意將二手房源進行掛牌,加快轉手。

  值得一提的是,上海易居房地產研究院提供的數據顯示,早在2013年4月,國務院辦公廳發文首次明確2014年6月底前出臺《不動產統一登記條例》時,上海3月份二手房庫存為131869套,但4月份國務院明確將出臺不動產登記條例時,房東已加快掛牌,當月上海二手房庫存已躍升至133073套。

  而亞太城市房地產研究院院長謝逸楓亦表示,不動產登記條例出臺,能逼出部分存量二手房,但不會對樓市供應產生巨大的"傾向力"。"一方面市場供應總量主要是以商品房為主,二手房隻是補充;另一方面二手房的供應不會對商品房的供應產生直接影響。因此,不動產登記條例出臺,二手房供應雖有增加,卻不會實質性影響到樓市供應。"他說。

  房源增加固然是好事,但對於不動產登記將起到抑制房價的作用,業內一些專傢持相反的觀點。"不動產登記制度很難起到抑制房價的作用。一方面是統一登記自身存在問題,很難發揮作用。另一方面是不動產統一登記僅僅是一項產權制度與信息平臺,關鍵是要通過法律與市場的手段。由於房價上漲的背後涉及到的因素復雜,房屋、土地或產權登記上的統一,不會對房地產市場產生直接影響,不宜寄予太高期望。"謝逸楓稱。

  肖建華也表示,不動產統一登記將難以起到抑制房價過快增長的作用。他認為,房價是供給者與需求者間討價還價的過程,房價既要考慮國傢宏觀經濟形勢、地方政府行為,同時又要考慮房產需求結構,更要考慮房地產市場結構。可以預見的是在未來中國經濟的增長過程中,剛需是主體,保值投資需求、投機需求將會大幅壓縮。未來房價是否增長,則主要取決於供給。

  除瞭被公眾賦予抑制房價的功效外,也有人從不動產登記制度上讀出瞭"反腐"的功能。嚴躍進稱,房產因為其價值量高、增值空間大,已成為腐敗的藏污納垢之所。讓房產公開透明化,將使一些"房叔"、"房姐"等群體不敢違規持有房產,從這個角度看,不動產登記是有利於反腐的。

  不過,對外界所期待的反腐效果,一部分業內人士仍持懷疑的態度。此前,鄭州房妹、陜西房姐、廣東房叔等腐敗問題相繼在網上被曝光,此後不少地方對"以人查房"進行瞭嚴格限制。



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-13/14422576937.shtml

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