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  2011年,市政府就下文要求"各區'三舊'改造中,舊廠房改造要優先用於發展工業,其中禪城區舊廠房改造用於發展工業的面積不低於40%,其餘區不低於60%"。"舊廠房用地轉變功能用於開發建設商品住宅的,土地出讓總價款分成比例由現行土地權屬人和政府4:6調整為3:7"。這實際上是鼓勵舊廠房仍用於工業用地,或者用於商業,又或者用於公益性設施,"這三個方向,政府會給予政策上的扶持。"

  "高大全"綜合體是主流

  禪城區由於土地容量有限,中心城區幾乎無地可用,必須通過舊改盤活中心城區土地,帶動城市建設和開發。近幾年,禪城區拍的土地幾乎都是舊改地,不僅體量大、總價高,拿地的基本上是大牌房企。去年上海特大型國企綠地集團通過在季華路沿線拿地首入佛山,萬科地產借佛山萬科廣場介入瞭季華路沿線的舊改開發,星星地產也把原星星工廠地塊盤活,用於開發綜合體項目。此前,嶺南天地通過拿地介入東華裡改造,打造的嶺南天地已成為佛山的一張名片。2010年初,新鴻基斥資90億元,買下目前佛山最大的舊改項目瀾石舊改項目,項目已定名為瀧景,占地近300萬平方米,其預計11月入市。

  經過7年耕耘,佛山一些舊改項目已成型。

  當地政府通過給村集體返租的形式,由政府統一從村集體租用土地後,對外引入項目開發公司,實現瞭中心區連片開發。作為廣佛商貿城中心區的大型綜合體廣佛智城,就是在這樣的舊改背景下誕生的項目,其定位為打造電商體驗之都。

  總體來說,禪桂中心區是舊改開發最火熱的區域,舊改風潮目前尚未席卷土地儲量豐富的鎮街。

  佛山是全國第一個明確提出"三舊改造"(以下簡稱舊改)的城市,從2007年至今佛山舊改已經走到瞭"七年之癢"的節點上。如果說佛山以前的舊改猶如點點星光,散落在城市的各處。那麼,現在舊改已如大河奔湧,沖擊著城市的各個角落,包括瑞安、新鴻基、萬達、萬科、碧桂園、綠地、星星、廣佛智城在內的諸多開發商被這股浪潮裹挾,通過拿地、租地等多種形式進行開發。

  許多地產人都忘不瞭7月9日的那個夜晚,位於佛山中軸線上的南浦村地塊通過網上公開交易,經過437輪的應價,最終由廣州的一傢房地產開發有限公司等2個主體組成的競買聯合體以17.72億元成功競得,地塊溢價率達96%。其整個競價過程十分激烈,耗時罕見的5個半小時。創造瞭佛山土地網拍史上耗時、輪數的最高紀錄。這塊地,正是禪城區重點舊改項目南浦村。

  記者瞭解到,今年舊改項目集中入市,大部分項目是集合瞭住宅、寫字樓、零售商業、公寓於一體的綜合體項目。

  嶺南天地所在的祖廟東華裡是嶺南文化的精髓所在,是佛山文物古跡最密集、規模最大、傳統風貌保存最完整的歷史文化街區。在這一項目的改造上,開發商瑞安對於其商業街既保留原有文化特色,亦註入現代商業元素。其中,嶺南天地保存一個完整的古建築物群,項目內共有22處文物古跡,包括祖廟、東華裡古建築群等。

內容來自sina新聞

  此外,南海區更喜歡將土地打包集中推介。在不久前舉行的2013年南海經營性用地暨"三舊"改造項目投資推介會上,南海一口氣推出瞭111個項目,改造土地總面積約1.2萬畝。

  "其實,開發商拿地不是沖著舊改去的。拿地時關註的是地塊本身的素質和區位。不過,現在禪桂中心區南投優惠房貸二胎年息推出的地塊基本上都是舊改地,品牌開發商一般習慣在中心城區開發,不得不拿這些地塊。"有品牌開發商負責人向記者表示,表面上看起來好像開發商都在一窩蜂做舊改,實際上很多開發商最不願意碰的就是舊改,因為舊改牽涉的面太廣太雜,尤其拆遷是一大難點。很多開發商即便拿瞭舊改地,也會要求政府把土地平整後交到自己手裡。

  在亮相的111個項目裡,"三舊"改造項目有86項,面積約9712畝,擬投資金額約700億元。從片區來看,最受關註的莫過於廣東金融高新技術服務區(B、C區)共21個項目、西樵聽音湖片區7大項目以及三山新城6大項目。

  

 土地市場

  圖/記者張宇傑

  經過7年耕耘,佛山一些舊改項目已成型,有瞭自己的范本,給我們不少驚喜。當然,更多的舊改項目還走在改造的路上。站在"七年之癢"的節點上,我們總結過去舊改中的經驗和教訓,瞭解舊改的操作方向,探討舊改在城市建設和發展中起到的作用。

  

  大型綜合體在業態構成上都趨於雷同。除住宅外,商業方面則以寫字樓、零售商業、公寓為主。比如,瀧景項目會在該片區的中心區域,將建50萬平方米的商業體,由購物中心、服務公寓、精品酒店及環保辦公室組成,住宅區到商業中心僅500米距離。占地110多萬平方米的星星凱旋國際,也涵蓋超甲級寫字樓、SOHO公寓、購物中心、濱水風情商業街等商業業態。嶺南天地除瞭住宅外,擁有10萬多平方米的步行商業街,兩大購物中心占地面積約30萬平方米,整個商業的體量占嶺南天地總體量的50%以上,而住宅僅占40%。

 近期動態

  嶺南天地已成為佛山的一張名片。

土融雲林崙背土融舊改七年改出幾多新驚喜?

  禪城舊改地塊拍賣競價過程激烈耗時5個半小時

  比較起禪城區,南海區的土地資源顯然更為豐富,但核心區的土地資源也很緊張,需要通過舊改盤活。近一兩年,廣東金融高新區就推出瞭不少舊改地。去年,萬達以底價20.36億元拿下金融高新區一幅地塊首進佛山,南海萬達廣場歷經一年半的開發已進入銷售尾期。

  

  舊城改造項目的整體體量一般比較大。新鴻基瀧景是佛山的"巨無霸"舊改工程。"近300萬平方米的建築規模,已經不僅僅是綜合體這麼簡單。"新鴻基地產南中國區總經理黃少媚稱,瀧景項目占地已經近300萬平方米,是個巨大的綜合體。"瀧景大概是50萬平方米做商業,250萬平方米做住宅,我們認為這樣的比例是合適的。"黃少媚指出,這一項目是國內規模最大的舊城改造項目之一。

  禪城區另一個舊城改造標志性的項目--嶺南天地走的也是"高大全"的路子。目前,嶺南天地的商務氛圍已形成。下階段會在商場上有一些佈局,不會傾向於做大的購物中心,而是做特色商業,會引進一些沒有進入佛山的品牌。東建普君新城目前主要售賣鋪位,據介紹之前嶺南天地出售的鋪位價格均價為10萬元/平方米,普君新城鋪位價格預計與之接近。

  今年舊改項目集中入市

  通常來講,住宅在一個舊城改造項目中占到的體量,一般為70%左右,大部分項目入市時會選擇先推住宅,用住宅的銷售收入反哺商業開發,進而把商業氛圍做上來。但也有例外,比如嶺南天地則是以商業為主住宅為輔,以商業的成功帶動住宅的銷售。嶺南天地近期還將推出新一批的洋房單位。新鴻基瀧景11月入市也選擇先推住宅。

 三大樣本

  它們書寫佛山7年舊改之路

  佛山的舊改之路走過瞭7年,這7年裡湧現出瞭"多如牛毛"的舊改項目,他們有的脫穎而出,在土地開發、商業運營、居住品質營造等方面各有特色,成為舊改的樣本。有的則退出大傢視野。可以說,做舊改是有人歡喜有人愁。

 城中村改造樣本:石頭村

  石頭村隸屬禪城區石灣鎮,是典型的城中村。石頭村地處佛山規劃中心組團的中央商務區,區位條件相當優越,土地發展潛力巨大,是佛山推進"三大改造"的重點區域之一。

  在各級黨委政府的大力支持下,石頭村積極引入市場化運作,大力推進舊村改造,做出瞭先拆舊再建新的大膽嘗試,成為"城中村"改造的典范。

  舊城鎮樣板:嶺南天地

  2007年5月,禪城區政府提出"三大改造"戰略,瑞安房地產以75.1億元的成交價聯合競買投得此地。2008年2月28日嶺南天地正式啟動。

  舊廠房改造樣板:廣佛智城

  南海大瀝廣佛(國際)商貿城中心區開發用地涉及到5個村委會、15個包括村組集體經濟組織在內的土地權屬單位。

  經過7年耕耘,佛山一些舊改項目已成型。

  未來展望:商業住宅不是舊改主方向

  記者從市三舊辦瞭解到,"全市三舊改造專項規劃的第三次修編"已進入尾聲。本次修編,意味著佛山的三舊改造將進入新的階段。

  據悉,佛山納入三舊標圖建庫系統的總用地量為50.16萬畝、6201宗地塊。在這些土地中,有近7成屬於舊廠房,是真正的舊改主力,"舊城改造的地塊並不多",三舊辦有關負責人說。"佛山是以制造業為基礎的城市,舊廠房的比例非常大,三舊改造的目的主要是為瞭產業升級",該負責人說,建商業住宅不是三舊改造的主方向。

  文/記者曾艷珠、陳鈺鳳

  南海今年推出111個三舊改造項目

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-23/08383468678.shtml


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