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??供應

??2014年高端豪宅市場的成交相對樂觀,也給瞭房企加速出貨的信心。

??大事記

??從已公佈入市計劃的項目特點來看,豪宅產品所占比重分量十足,42個純新盤項目當中,單價超過5萬元/平米的豪宅項目占據瞭17席,在這其中,預估單價超過10萬元的項目高達13個,其中包括案名已定的萬柳書院、佳兆業廣場、中央公園廣場等,還包括尚未公佈項目名的保利東壩、恒大東壩、龍湖西局以及泰禾西局等項目。

??1月5日,豐臺兩宗帶有居住屬性的用地成功出讓,拉開瞭2015年土地市場的序幕,同時,兩宗地的價格再度呈現面粉價格超過面包價格的局面,其中一宗地商品房部分的樓面價已經接近5萬元/平方米。事實上,近幾年來,稀缺的地段和不斷上漲的地價是2015年頂豪紮堆呈現的主要原因之一。

??頂豪紮堆原因探析

??產品:★★★★★

??中原地產市場研究部統計數據顯示:在12月單月10萬以上頂豪成交7套的拉動下,2014年,全年頂豪成交達到瞭30套,30套的年度成交,也創造瞭歷史最高紀錄,超過瞭2011年的28套。但整體2014年的高端市場依然差強人意,特別是5萬元以上的高端合計僅1999套,低於2013年全年的2240套。

??中赫萬柳書院

??地段:★★★★☆

??5.星級物業:融創物業始終專註於為見識多、有判斷力的財富階層提供高端物業管理服務,以“每時每刻,用心用情”為理念,以規范、完善的物業管理體系和專業、高效的執行能力為基礎,提供細致貼心的管傢制服務,及時高效的工程維護維修服務,高標準、零幹擾的秩序和環境維護服務,營造安全、私密、大氣、尊貴、整潔、舒暢的生活氛圍,使服務對象盡享超值服務,使管理的物業保值和增值。

??中原地產首席分析師張大偉

??據亞豪機構市場總監郭毅介紹,這些項目當中除瞭佳兆業廣場、中央公園廣場、麗都十號等少數幾個項目之外,其他均為近兩年的“地王”產品,其中龍湖西局項目土地樓面價高達6萬元/平米,恒大東壩地塊樓面價高達5.5萬元/平米,而首創農展館地塊樓面價更是創造瞭7.3萬元/平米的“天價”。郭毅認為,土地成本的飆升使得原本屬於稀缺產品的10萬元豪宅開始“一抓一把”,2015年北京高端住宅市場也即將跨越式地邁入多個項目“整盤10萬”的豪宅時代。

??2015年頂豪的競爭將更加激烈

內容來自sina新聞

??根據亞豪機構統計數據顯示,2013-2014年成交的住宅用地當中,實際樓面價高於20000元/平米的多達20宗。這其中不僅有夏傢胡同、農展館、西局等核心區地塊,還包括亦莊、黃村、長陽等郊區地塊,這些地塊無疑將被打造成為郊區標桿產品。

??優勢

??2014年市場走冷,以保利海德公園為代表的幾個海淀高端盤,以高價性比在年末淡市創下熱銷佳績,提振瞭市場信心。

??地價高企

??配套:★★★★☆

??物業:★★★★

??選手3

??3.科技綠色:萬柳書院是全面遵照美國LEED鉑金級認證標準建造的首個純住宅項目,引入美國迅潔空氣凈化系統、美國霍尼韋爾新風、中央吸塵系統、外墻保溫系統、中央凈水系統、13重靜音系統等,打造比肩國際的綠色建築。

??成交相對樂觀

??融創觀瀾嘉苑預售證闖關成功,中赫萬柳書院成功等到現房銷售,龍湖西宸原著1月具備接待能力,再加上去年年底已經悄然開售的北河沿甲柒拾柒號,大賣的保利海德公園、京投銀泰琨禦府,即將入市的泰禾西局項目、懋源夏傢胡同項目、遠洋劉娘府項目……一連串傳說已久的頂豪產品都將在2015年的北京樓市拼出一片屬於自己的舞臺。

??優勢

再不買就漲瞭!1月17日樂居大型看房團火熱召集!

??4.雙重物業:對於頂豪產品,物業的重要性可謂重中之重,萬柳書院提供瞭獨有的“雙管傢”模式。該模式是在釣魚臺七號院(樓盤資料)的實踐中形成的,除瞭保證提供高水準的傳統物業服務外,還提供“私人管傢”綜合服務,提供中西料理及傢宴定制、健身康體咨詢、進口傢用設備設施的維修養護等特色服務。

??誰是擂主

??根據亞豪機構統計數據顯示,截至目前預計在2015年入市的純新盤項目有42個,這其中包括首開·瑯樾、中糧·瑞府、魯能七號別墅等7個別墅項目,以及包括恒大領寓、V7北湖壹號、華業新北京中心在內的7個商住項目,其餘28個均為住宅項目,包括遠洋春天著、佳兆業廣場、中央公園廣場等等。

??1.系出名門:盤點北京的頂豪產品,不能不提釣魚臺七號,而作為開發商的中赫置地更是在頂豪市場積蓄瞭深厚的口碑。作為釣魚臺七號之後的全新力作,中赫置業對萬柳書院用心良苦。

??2.名門之後:該項目的開發企業融創曾先後開發瞭西山一號院等多個高端樓盤,該項目預計將於上半年內推出7號樓,共51套產品,其中包含16套商業單元和35套住宅產品。住宅產品的戶型面積為245-383平米四居,預計均價165000元/平米。商業產品的主力面積分為200平米、250平米、300平米三種。

??此外,2015年北京城市低密別墅的供應量將會明顯上升,這主要是由於2013年、2014年出讓地塊中普遍有配建,開發商為瞭提高純商部分的產品價值,不得不提高配建的容積率,拉低純商品的容積率,規劃成為低密產品,從而與地價倒推的房價相匹配。因此與往年相比,北京城市別墅的供量將在今年和明年形成高峰。

??配套:★★★★☆

??事實上,雖然房地產形勢並不樂觀,但2014年北京平均樓面價則出現瞭非常明顯的上漲。其中住宅類的樓面價從2013年的9616元,上漲到瞭2014年的14557元每平米,環比2013年的9616元每平米上漲瞭51%。另外,從2014年土地市場看,住宅類土地供應出現瞭減少,相比2013年減少瞭460萬平米,這將導致在2015年的下半年市場可能出現供不應求,而持續運行高位的土地價格也將會影響未來房源上市的價格。

??觀點

??雖然“限價”政策的退出對於豪宅市場的供應產生瞭一定的刺激作用,但是限購政策之下,高端市場的需求口子並未放開。北京豪宅項目的集中入市以及價格的跨越式增長也使得2015年高端市場隱憂重重。郭毅認為,這其中已有庫存的大量積壓以及新增需求的不足成為高端市場所面臨的兩個重大問題。

??2012年的代表項目是釣魚臺七號,賣出瞭16.5萬的單價,讓北京豪宅市場為之振奮,之前能賣到10萬以上的項目都是屈指可數。

??選手1

??選手2各家銀行2胎房貸利率比較表

??萬科北河沿甲柒拾柒號

??地段:★★★★

??配套:★★★★

??產品:★★★★★

??物業:★★★★

??優勢

??1.系出名門:作為萬科TOP系作品,萬科·北河沿甲柒拾柒號集萬科大成,項目整體分為門、園、樓三重空間,恢弘納藏、層層考究,深入詮釋傳統文化與傢國禮序,演繹中國當代華府的至高精神與技藝。

??2.天時地利:北河沿甲柒拾柒號,擇址東城區北河沿大街,毗鄰古老中軸線,近觀紫禁城。營造國典正宅格局,面景山、觀紫禁、攬白塔,遙望CBD……堪為當代“藏品”。

??3.配套多元:除瞭匯聚所在區域優質教育、醫療、商業配套外,“萬科·77號”頂層會所,位於建築9層,以質樸的設計與軟裝鋪陳,最大化地完成稀缺景觀資源整合。

??4.產品創新:280-707平米空間,承載瞭主人會友、論道、觀天下的理想。雙入戶門、私傢電梯,框架結構空間,可自由設計分割,4.2米層高,南北雙露臺,居享傳統院落生活。西向戶型270°觀景,巨幅落地大窗可遠瞰西山、直面景山、近觀紫禁城。南向戶型近觀紫禁城,遠眺CBD,多功能滿足主人會友、博物、收藏等需求。

??郭毅認為,最近一年時間當中北京市高端限價經歷瞭四次調整,首次提出限價是在2013年下半年,北京市召開開發商座談會稱,4萬元以上的高端住宅暫停發放預售許可證;2014年年初,個別積壓時間較長的高端項目被發證放行,“限價”出現局部裂痕;好景不長,2014年4月份,北京市住建委再次召開主流開發商座談會,傳達瞭“限價繼續”的調控精神;但是2014年持續的市場低迷現象使得這一政策很快又發生瞭變化,自6月份開始,京投銀泰·琨禦府與保利海德公園等高價項目陸續被放行,“限價”政策已經在實操層面逐漸被打破,而到瞭年底首創農展館項目高達16.6萬元的預售價格得以通過,則標志著“限價”政策已經正式退出歷史舞臺,大量準豪宅項目看到希望紛紛整裝入市。

??融創觀瀾嘉苑

??地段:★★★★☆

??限高令放行

??產品:★★★★☆

??物業:★★★★

??京華時報記者邢飛 桂瑰

??1.絕版地塊:項目位於東三環農展橋西,是2013年9月4日北京融創恒基地產有限公司以210000萬元現場競報異地建設醫院面積278000平方米競得的,加上異地建設醫院,該宗地塊實際成交價43.24億元,折合樓面價為73000元/平方米。

??值得一提的是,這個高地價項目出現集中出貨的另外一個原因,就是北京限高令的逐漸退場。

??3.交通便捷:近10號線農業展覽館站。

??4.配套齊全:酒店:凱賓斯基(亮馬橋店)、北京四季酒店、北京昆侖飯店、農展賓館、永安賓館等;學校:北京市棗營小學、北京棗營中學、匯佳學校、農業部機關幼兒園等;醫院:北京軍區總醫院、武警北京總隊醫院等;銀行:中國工商銀行、中國建設銀行、中國農業銀行、中國交通銀行、中國銀行等。

??今年北京別墅供量或達到高峰

??“今年頂豪在單價水平上有瞭明顯提升,受到土地成本的推高作用,今年新的頂豪項目定價基本上都超過8萬元/平方米,並開始出現整盤超10萬的項目。由於單價較高,今年新的頂豪項目在產品規劃上做瞭升級,在保證居住功能的前提下,單套面積普遍有所縮小,從而更好的控制總價。”亞豪機構市場總監郭毅表示。

??1月5日,豐臺亞林西居住區一期兩地塊以近5萬元/平方米純商品住宅樓面價成功出讓,拉開瞭2015年北京土地市場序幕,更預示瞭2015年高端住宅市場的廝殺程度。

??2015年頂豪的競爭將更加激烈,已經上市瞭多個豪宅項目,今年年底至明年年中,中赫萬柳書院、佳兆業廣場、遠洋劉娘府地塊項目,以及融創農展館地塊項目、保利首開東壩地塊等項目將會陸續入市,大量高端項目且主力戶型在200平方米以上的項目紮堆,這將導致頂級豪宅市場競爭進一步加劇。其中不僅有最近兩年的地王,也有蟄伏十幾年的豪宅項目,甚至6換主人的老爛尾樓長安8號也更換主人再次入市,均將在2015年參與頂豪競爭。從區位、產品等看,萬科北河沿甲柒拾柒號、中赫萬柳書院將可能是最受市場青睞的產品,那麼其他項目有沒有可能殺出血路、突破重圍?

??亞豪機構市場總監郭毅

??豪宅市場將整體疲軟個別熱銷

??進入到2015年之後,新的豪宅項目雖然憑借產品優勢集中發力,能夠激發一部分增量需求出手,但在限購政策制約下後勁乏力,如果2015年依然保持嚴格的購房限購,那麼高端市場成交量很可能會呈現出先高後低的現象。此外,豪宅市場價格的跨越式上漲,高端客群對於項目價值與銷售價格之間的匹配度是否認同,也是影響到高端市場成交穩定的關鍵因素,在這種情況下,2015年的豪宅市場將會出現性價比高的個盤熱銷、整體疲軟的現象。

2015頂豪打擂 北京別墅供量或達到高峰

??2.天時地利:上風上水上海淀,海淀的區位優勢毋庸多言,頤和園、圓明園等皇傢苑囿,北大、清華等頂級名校,萬柳區域更是近十年沒有出過新項目,萬柳書院的出世,可謂天時地利。

??2013年碧海方舟由於提前預訂,創下瞭未開盤就售罄的好業績,讓市場看到瞭北京頂豪的強勁需求。

??2015,頂豪打擂,誰能最終贏得高端置業人群的青睞?誰將成為今年殺入頂級豪宅市場的首個項目,同時吹響今年北京頂級項目競爭的號角。隨著2012年以來高價地塊相繼入市,融創農展館項目預售證闖關成功,北京頂級住宅供應將銀行土地二胎借款年息缺錢急用哪裡借錢在2015年集中爆發。

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??雖然在不斷出貨,但也應該看到,庫存壓力依然不小。根據亞豪機構統計數據顯示,截至目前北京四環內住宅存量高達8249套,而2015年還將有8-10個豪宅入市,預計新增供應量將在1000套以上,也就意味著2015年豪宅市場的可售套數將在9000-10000套左右。而2014年北京成交價格在5萬-8萬元的商品住宅僅銷售瞭2013套,8萬元以上的商品住宅則銷售瞭230套,由此可見,就算不計算新增加的供應,四環內的住宅存量也夠銷售4年之久,而高端市場新增1000套以上供應與年銷量230套之間的供需比更是高達4:1,明年整體高端市場都將面臨著激烈的銷售競爭。



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-09/08315959114090113971076.shtml


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